Avales por entregas a cuenta del precio de adquisición de viviendas

Según el artículo 1, 1º, de la Ley 57/1968, los promotores y vendedores que perciban cantidades a cuenta del precio de viviendas deberán «garantizar las cantidades entregadas más el 6% de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o caja de ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido». El tipo de interés ha sido modificado por la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, que ha sustituido el tipo fijo del 6% por «los intereses legales del dinero, vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución».
Los elementos de esta modalidad de avales que resultan de su regulación legal especial son:
— La obligación garantizada, que, conforme a las previsiones de los artículos 1, 1.8, y 4 de la Ley 57/1968, es la construcción y entrega de la vivienda en el plazo contractualmente convenido para ello.
— El tipo de interés aplicable, actualmente el tipo de interés legal.
— La duración del aval, que, con arreglo al artículo 4 de la citada Ley, se extenderá hasta la expedición de la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación y la entrega de la vivienda al comprador.
A falta de un modelo legal, los perfiles y aspectos que pueden presentar los avales de este tipo y otros análogos son múltiples y se derivan de lo preceptuado en la normativa especial referida, combinado con los diferentes contenidos y textos de aval que son producto del principio de libertad de pactos que informa nuestro Derecho positivo.
Un primer aspecto, que abre o cierra el paso a otros, es del régimen jurídico aplicable a la garantía en presencia, si el general o común de la fianza, o el especial de la Ley 57/1968 y disposiciones complementarias, por remitirse expresamente el aval a dicha Ley, directamente o de modo indirecto a través del contrato de compraventa cuyas obligaciones del vendedor garantiza, o por incorporar un contenido que, sin referirse explícitamente a la Ley especial, conduzca indubitadamente a su aplicación.
Si el aval está sujeto a la Ley 57/1968, se podrían plantear diversas cuestiones, entre ellas las siguientes:
— Si, dados los términos amplios del artículo 1 °, 1 ., in fine, de la Ley 57/1968 («para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido»), el aval puede o tiene que garantizar no solo la entrega del inmueble, incluida la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación del mismo, sino también la obtención de la licencia de edificación, en ambos casos en los plazos pactados en el contrato de compraventa.
— Si puede reconocerse eficacia al establecimiento en el texto del aval de un vencimiento anterior al momento de la acreditación por el promotor de la entrega del inmueble al comprador y de la obtención de la licencia de primera ocupación exigidos por el artículo 4 de la repetida Ley 57/1968 para la cancelación de la garantía, o deben primar las previsiones legales en este punto, consideración esta última que debería prevalecer, teniendo en cuenta la finalidad y el espíritu de la norma.
— Si cabe o no admitir la extensión del aval por un importe máximo que resulte ser inferior al total de las cantidades entregadas a cuenta, cuestión en que habría de imponerse la respuesta negativa, por las mismas razones apuntadas.
— Qué fecha ha de tomarse como día inicial (dies a quo) del cómputo del devengo de los intereses garantizados, materia en la que caben dos posiciones: una, conside- rar que los intereses son indemnizatorios, con lo que deben devengarse desde el incumplimiento del afianzado; la otra, entender que se trata de intereses remuneratorios de los capitales entregados por los beneficiarios, en cuyo caso procedería su devengo desde las fechas de las correspondientes entregas a cuenta.
Si se incluye o no en la garantía el importe del IVA de las cantidades satisfechas por el comprador, siendo el uso más generalizado la extensión de la cobertura de la garantía a las cuotas de dicho impuesto.
Sin perjuicio de las anteriores consideraciones, no hay que perder de vista que la normativa especial reguladora de los avales por entregas a cuenta del precio de adquisición de viviendas no constituye materia de supervisión y disciplina de las entidades de crédito, por lo que la apreciación de su cumplimiento o infracción es competencia de los tribunales de justicia, y no del Servicio de Reclamaciones del Banco de España, que, una vez más, ha de limitar su intervención a la valoración de la observancia o no por parte de aquellas entidades de las normas sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela y/o de las buenas prácticas financieras.
En consecuencia, en los avales sujetos a la Ley 57/1968, el pronunciamiento de este Servicio sobre contravención de las citadas reglas de transparencia de las operaciones y protección de la clientela y sobre incidencia en malas prácticas solo podrá recaer en supuestos de contradicción no interpretativa entre el contenido de las garantías y los preceptos legales, tanto respecto a su otorgamiento irregular como en cuanto al indebido rechazo de su pago.
No obstante, si, como resultado del estudio de los casos presentados, se observa un posible incumplimiento de las obligaciones que la Ley 57/1968 impone a las entidades financieras, compete a este Servicio alertar a la entidad sobre dicho posible incumplimiento en los términos en que se haya observado, así como del posible riesgo legal que el mismo pudiera conllevar, de ser objeto de tal pronunciamiento por parte de los tribunales de justicia.